Nordelta es una de las localidades más caras y exclusivas para vivir en el Gran Buenos Aires. Para aquellos que buscan invertir en este estilo de vida, la oferta de terrenos y propiedades para alquilar y vender son variadas.
La oferta de barrios se segmenta en dos según su cercanía al lago central. Aquellos que tienen acceso directo al mismo son los más caros y exclusivos, entre los que se encuentran La isla, Cabos del Lago, Castores, El Golf, Virazón y Los Puentes, que fue el último en lanzarse este 2021. En cambio, los que se limitan a lagos internos son los más baratos. Por ejemplo, estos pueden ser Las Tipas, Los Alisos, Los Sauces, Glorietas, Barrancas del Lago y -los más nuevos- Castaños y Carpinchos.
Invertir en terrenos
Quienes buscan apostar por la compra de tierras en Nordelta tienen para elegir distintos proyectos en los que los precios varían, tanto en metraje como en precios y amenities.
Las ofertas más baja para comprar terrenos se encuentran en los barrios más alejados al lago central. “Estos son urbanizaciones cuyos lotes internos tienen entre 500 m² y 550 m² y los que dan al agua tienen 700 m2. Por ejemplo, en Carpinchos quedan lotes de 500 m² a US$172.000″, ejemplifica Silvia González Victorica, manager de ventas en Nordelta y BDM Brokers. Además, aclara que “en los demás barrios de este estilo ya no hay disponibilidad sino que hay reventas, las cuales se valúan dependiendo del apuro que tenga el propietario por vender”. Las características de estos barrios conllevan un pago de expensas que ronda los $20.000 y $25.000 por mes.
Según ella, en dichos barrios se venden casas que abarcan un rango de precios entre los US$350.000 y los US$800.000. Por ejemplo, en un barrio como Castaños, una casa sobre el agua de 300 m² cubiertos puede estar publicada a US$800.000. Mientras tanto, una casa de 250 m² que no sea al agua puede rondar entre los US$350.000 y US$550.000, dependiendo de la calidad constructiva de la casa.
Además, cada barrio tiene un metraje promedio de sus lotes y los precios acompañan esta variación de superficie. “Los terrenos del Golf promedian los 1200 m², en La Alameda 800 m², en Glorietas 600 m² y tanto en Carpinchos como en Castaños los 500 m²”, especifica Georgina Casuscelli, gerente de división residencial de L.J. Ramos.
“Los barrios más económicos son los de lotes más chicos pero, en comparación, muchas veces el valor del metro cuadrado del lote chico aumenta por otras cuestiones inherentes al barrio. Estas pueden ser la cercanía a los accesos o centro comercial de Nordelta. Estos barrios son, por ejemplo, Los Castaños, Las Tipas, Los Alisos, Los Lagos y Los Sauces que son los barrios con lotes de menos de 1000 m² en los que todavía quedan lotes sin construir”, observa Gustavo Iglesias, de Gabriela Iglesias Propiedades.
Por el contrario, los barrios más caros son aquellos “con lotes de 1000 m² a 1500 m², con mucha presencia de lagos, bosques y ríos. Estos son -entre otros- El Golf, El Yacht, Virazón y Cabos, en los que todavía quedan lotes sin construir”, asegura.
Las propuestas superadoras se pueden encontrar en los que todavía tienen disponibles macrolotes, es decir, terrenos de grandes superficies que rondan los 5000 m². “Los barrios ya consolidados tienen prácticamente todos los lotes construidos, como Barrancas del Lago, La Alameda, Glorietas, Caletas, Castores y La Isla. En este último barrio quedan algunos lotes de 5.000 m² sin construir de unos 40 en total y que obviamente son los lotes más caros de todo Nordelta”, asegura. Según las unidades publicadas en Zonaprop, los lotes más grandes y caros son de aproximadamente de 5400 m² por un precio de US$3,5 millones.
González Victorica señala que “el único con lotes financiados por Nordelta es Los Puentes, mientras que en El Golf y La Isla hay pocas reventas y en Virazón sólo hay reventas particulares“. Comenta que en Los Puentes se pueden encontrar lotes de entre 900 m² y 1200 m² y ya se vendieron casi más de la mitad con precios que varían entre los US$300.000 hasta los US$1,2 millones. Considera que “las expensas son baratas para lo que son los barrios” y piden entre $35.000 y $50.000 por mes según el tamaño del terreno. Otro caso similar es el de Castores, donde un lote promedio de 800 m² cuesta US$195.000.
Si se deja a un lado el metraje, otra variable que pesa mucho en el valor del terreno es si da al agua. Por ejemplo, un lote de 2000 m² en el barrio La Isla cuesta US$2.650.000. En este sentido, Casuscelli afirma: “Prioritariamente tiene que ver la orientación. Por ejemplo, si tiene lago se le pone un precio pero si tiene orientación norte con una vista de agua increíble ahí este empiezan a subir”. A partir de ese concepto es que puntualiza que un lote al agua en Virazón más económico es US$350.000 y puede ascender a US$1 millón “porque en vez de un espejo de agua corto tenés un lago inmenso con orientación espectacular”.
En términos de venta de casas, estos barrios manejan altos precios de publicación. Por ejemplo, en El Golf la casa ofrecida más barata es de US$800.000 y los precios pueden ascender hasta US$5 millones. Según Iglesias, “Las casas mas caras se encuentran en La Isla en sus lotes de 5000 m² con casas de 1500 m², que son no más de 40 en un total de mas de 3.000 terrenos. Luego, siguen las casas construidas sobre dos lotes sumando unos 2500 m² de terreno y 600 m² a 1000 m² de casa. Después, los lotes de 1000 m² a 1500 m² con casas de 400 m² a 500 m² y, por último, los lotes de 500 m² a 700 m² con casas de 250 m² a 350 m² de casa”. Este amplio menú de opciones presenta precios dispares dependiendo de la calidad y estado de la construcción, de la ubicación y de los atributos del lote en cada segmento. De acuerdo a sus observaciones, los extremos son US$7 millones para una casa sobre un lote de 5000 m² a US$300.000 para una casa sobre un lote de 500 m².
Alquileres en Nordelta
Para los alquileres anuales de casas en esta localidad los barrios se valúan con los mismos criterios que lo hacen para cotizar los terrenos. “Los barrios que no son al lago central son más baratos y los barrios que son más caros ya que tienen casas más grandes y más lujosas. Con el tema de la pandemia los alquileres volaron por el aire y ante el rumor de que cerraban las fronteras con Brasil, otra vez el requerimiento de alquileres para la temporada pasó a ser muy elevado. Los alquileres anuales en los barrios más alejados al lago rondan entre US$3000 y US$4500 por mes, mientras que en los barrios de más categoría parten de US$5000″, detalla González Victorica.
Según Casuscelli, para propiedades tipo en lotes internos, “la casa promedio de entre 200 m² y 250 m² de tres dormitorios en un lote de 600 m² o 700 m² se alquila por aproximadamente US$2000 o US$2250 el mes. Para las casas de alta gama en los barrios más exclusivos éstas tienen un promedio de 400 m² a 600 m² y que -por determinadas características como los materiales con los que está hecha y el confort superior- están en el orden de los US$5000 para arriba y pueden alcanzar los US$10.000 en barrios como Castores, el Golf, La Isla o Cabos donde hay casas de diseño, según la gerente de L.J. Ramos.
Iglesias agrega que, para los alquileres anuales, “en general se hacen muchos contratos en pesos de acuerdo a la ley actual de alquileres, y algunos en dólares, que generalmente los inquilinos pagan por anticipado para negociar un mejor precio. Los valores son un poco más bajos que los temporarios, principalmente por que son alquileres sin equipamiento ni muebles”.
Para alquileres temporarios los precios son mucho más altos. La manager de ventas señala que, si bien fluctúa según el mes, el acceso al agua o si viene con personal de servicio, “un alquiler temporario no baja de los US$10.000 mensuales en ningún barrio”.
