España atraviesa la mayor crisis económica de su historia reciente a causa de la pandemia. Pero en rotundo contraste con el derrumbe del PIB y del empleo, el mercado inmobiliario de lujo español se mantiene paciente, contemplativo y sólido. Casi inmune a la sangría de precios en otros segmentos del sector, la vivienda de lujo se ha resguardado en una trinchera de propietarios que se resisten a rebajar sus inmuebles, sabedores de que este mercado juega en otra división.
La tangibilidad del ladrillo da tranquilidad. Así lo explica Manuel Romera, director del Sector Financiero de IE Business School. “Ante el miedo de que se pueda producir una inflación debido a la inyección excesiva de dinero por el BCE y la Reserva Federal, los bienes tangibles surgen como una buena manera de poner a refugio el capital”, comenta Romera, quien define el mercado inmobiliario premium como “el bien tangible por antonomasia”.
Así, el ladrillo en zona prime es el que menos se devalúa en tiempos de crisis y el que más se revaloriza cuando el mercado recupera su tendencia creciente, de acuerdo con Óscar Larrea, director de Fincas Exclusivas de Engel & Völkers. Mientras en España el mercado inmobiliario común registra caídas de hasta un 10% del precio de venta de viviendas de segunda mano —y prevé una rebaja de hasta el 30% en las zonas más desfavorecidas—, el mercado de lujo encajará este año descensos en el precio de apenas un 4% en zonas como Madrid, según la consultora inmobiliaria Knight Frank.
Según explica Larrea, en la capital se ha observado un descenso en el número de operaciones de capital extranjero desde el inicio del confinamiento, lo que causaría esa leve rebaja. Un 60% de las ventas superiores a cuatro millones de euros corresponden a inversiones extranjeras, principalmente de Latinoamérica: México, Venezuela y Colombia. Sin embargo, el experto insiste en que si la crisis no se alarga mucho en el tiempo, no se registrarán grandes descensos en las propiedades de lujo. “La mayor parte de propietarios de estas viviendas no tienen la necesidad imperiosa de vender a menos de que sean herencias. En esos casos, sí suelen bajar el precio antes. Si no, aguantan”.
Es lo que ha sucedido en otras zonas representativas del mercado prime en España, como Mallorca, que además cuenta con la ventaja de recibir a un perfil de comprador extranjero más próximo, como los alemanes. Aquí, el descenso de transacciones se ha compensado con mayores inversiones. “Hemos cerrado propiedades bastante caras que antes no podíamos cerrar”, afirma Constanza Maya, directora de expansión de operaciones de Engel & Völkers, quien destaca la inflexibilidad de los vendedores para bajar los precios en las propiedades de alto standing.
Entre enero y julio de este año, la inmobiliaria alcanzó un volumen de transacciones de 217 millones de euros solo en venta de propiedades premium en Mallorca. Una cuarta parte de las intermediaciones se registraron en julio, tras la reapertura de las fronteras, con importes medios diarios entre los 300.000 euros y los 12,9 millones. El mercado de lujo sortea por tanto el temporal de la crisis económica e insiste pese a la pandemia en la capital española.
La pandemia no parece levantar los fantasmas de las crisis inmobiliarias anteriores. "No hay muchísimo producto como en las burbujas inmobiliarias de otros años, los ahorros ahora son los más elevados de la historia y, al final, el sector inmobiliario siempre supone un valor refugio donde meter tu dinero cuando el mercado bursátil, por ejemplo, no va bien", afirma María Gordo, consultora de CBRE España.
Madrid, epicentro del lujo
La capital española se sitúa en la sexta posición mundial en la lista de revalorización del mercado de viviendas de lujo, según el informe de tendencias del mercado inmobiliario para 2020 de Knight Frank. Para Constanza Maya, la ciudad reúne a los clientes con mayor poder adquisitivo de la firma. “De los precios medios, Madrid tiene el precio más alto de nuestras ventas de toda la península. Ronda los 900.000 euros”, señala.
De hecho, Manuel Romera, del IE Business School, advierte que el desequilibrio entre oferta y demanda del sector inmobiliario de lujo en la ciudad ha contribuido a la firmeza de los precios de los inmuebles en la crisis. “En zona premium en Madrid hay una oferta limitada. En O’Donnell, Velázquez y Serrano hay los pisos que hay, no hay más. Solo la demanda internacional de estas propiedades cubre con mucho la oferta”.
La capital ha dado la bienvenida a la venta de inmuebles con precios de seis y más dígitos, prometiendo condiciones climáticas envidiables en el entorno europeo, buenas comunicaciones y precios más competitivos en el sector del lujo frente a los países más próximos, como Francia y Alemania.
El metro cuadrado en residencial de lujo en Madrid ronda los 7.000 euros, según el Informe Anual sobre el Mercado Residencial de Alto Standing de la inmobiliaria Barnes Spain, mientras que en ciudades como Mónaco se paga una media de 56.100 euros; en París, supera los 20.000 euros; en Berlín, los 17.000 y en Roma, los 15.000. En Hong Kong, el mercado prime pide unos 40.700 euros por metro cuadrado y en Nueva York, 27.000, según el informe de Barnes.
Esto ha llamado la atención de grandes fortunas latinoamericanas para pisar fuerte en la construcción de viviendas de lujo en Madrid. Es el caso de los Capriles —capital venezolano invertido a través de la empresa Gran Roque Capital—, quienes ya suman a su cartera tres promociones en Chueca con propiedades que rondan los 11.000 euros por metro cuadrado.
Así también se ha destacado el grupo de capital mexicano Terralpa que ha invertido 80 millones de euros en cuatro proyectos de vivienda de lujo ya puestos en marcha en Madrid y a los que prevé sumar hasta 170 millones de euros en los próximos dos años. La comercialización de una de sus promociones, Martínez Campos, ya supera el 40% de las viviendas vendidas a pesar de haber iniciado la comercialización en pleno confinamiento.
Tendencia a nivel planetario
Entre marzo y julio se registraron en todo el mundo hasta 153 operaciones de viviendas de más de 8 millones de euros, valoradas en conjunto en unos 2.700 millones de euros, según Knight Frank. Los datos reflejan que el mercado mundial de viviendas superprime no se paró en los peores meses de la pandemia, aunque el número de operaciones ha caído en un 47% con respecto al mismo período de 2019.
Aunque el número de operaciones globales se ha reducido, los valores medios de las ventas han experimentado un aumento, según Knight Frank, siendo Londres la ciudad donde más se ha notado este incremento. El valor medio de las operaciones entre marzo y junio de este año alcanzaron un valor medio de 32 millones de euros, frente a los 14 millones un año atrás.
“La gente no sale de sus casas y, con la disminución de las tasas de interés, es más barato comprar que rentar una propiedad”, señala Lisett Di Donato, vicepresidenta senior de UBS. Con la pandemia, los multimillonarios en ciudades como Nueva York (EE UU), según Di Donato, han preferido trasladarse a entornos más amplios y privados como Los Hamptons.
